Изменения в сфере ипотеки в 2024 году

В начале 2024 года на ипотечном рынке произойдут существенные изменения, о которых стоит подробнее рассказать и обсудить последствия.

Сбербанк вводит комиссию

С 11 января 2024 года вступают в силу новые требования, затрагивающие взаимодействие между Сбербанком и застройщиками. С этой даты банк вводит специальную комиссию, которую должны будет платить застройщики, чьи клиенты берут ипотечный кредит.

Размер комиссии довольно значительный. Если покупатель использует государственную программу со ставкой в 8%, застройщик должен будет уплатить «Сберу» 7,5% от общей суммы кредита. Для программы семейной ипотеки этот процент вырастет до 8,4%, а для IT-ипотеки — до 8,9%. Для дальневосточной или арктической ипотеки, предоставляемой под 2%, комиссия составит 11,5%. В Санкт-Петербурге за каждого клиента, воспользовавшегося ипотекой, придется платить от 500 000 до 1 200 000 рублей, в зависимости от конкретных условий и суммы кредита.

Представители Сбербанка уже объяснили, что такое ужесточение связано с изменениями, которые внесла власть в работу банков. Уровень субсидий, выплачиваемых из бюджета, снижается, и теперь банки не будут получать никаких выплат для компенсации разницы между ключевой и льготной ставками. Ранее субсидия составляла 2,5%, но теперь она снизится до 1,5%.

На данный момент о введении комиссии объявил только Сбербанк. «ДОМ.РФ» и «Абсолют» пока планируют обойтись без подобных изменений. Представители других банков, включая ВТБ, пока не дали официальных комментариев. Однако в банковском сообществе уже слышатся разговоры о возможном введении аналогичной комиссии и другими учреждениями.

Экспертное мнение

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что ни один застройщик не откажется от сотрудничества с крупнейшим банком России. Однако введение комиссии не останется без последствий. Некоторые застройщики могут поднять стоимость всех своих квартир, чтобы закрыть финансовый пробел. Другие могут оставить цены на прежнем уровне, но начать взимать плату с покупателей, воспользовавшихся льготной ипотекой. Увеличение стоимости жилья на 10-20% уже практикуется в программах траншевой ипотеки, ипотеки в рассрочку и при субсидировании ставок застройщиками.

Согласно данным Центробанка, 9 из 10 ипотечных квартир приобретаются по льготным программам. Центробанк также выразил намерение сократить масштабы предоставляемых льгот. В Санкт-Петербурге за последние три года стоимость жилья на первичном рынке выросла на 80%, в то время как на вторичном рынке — на 51%. Это привело к снижению доступности жилья, особенно для людей с невысоким доходом. Поэтому растущие цены на новостройки становятся проблемой для многих жителей.

С 1 марта 2024 года Центробанк России ужесточит требования для получения ипотеки, повышая надбавки к коэффициентам риска. Это решение направлено на снижение риска повышенной задолженности граждан. Согласно данным, опубликованным ЦБ, в стране сейчас стандарты выдачи кредитов значительно упали, что привело к увеличению долговой нагрузки граждан. Почти половина заемщиков имеет долговую нагрузку в 80% от своего дохода и более.

В банке отмечают, что одна из проблем заключается в том, что льготные программы распространяются только на новое жилье. Центробанк считает, что именно льготы на первичный рынок привели к дисбалансу цен между строящимся и готовым жильем. Перед 2020 годом такого разрыва не было, и цены на квартиры в новостройках были ниже, что было логично, учитывая риски и время ожидания.

Однако сейчас это может привести к серьезным последствиям. Если заемщик не сможет справиться с долгами и вынужден будет продать квартиру после ее сдачи, есть риск, что он не сможет продать ее по той же цене, по которой покупал. Это может создать проблемы как для заемщика, так и для банка, который заложил квартиру.

Эксперты подчеркивают важность того, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств покупателя. Однако все чаще люди берут кредит на первоначальный взнос и параллельно платят ипотеку и потребительский кредит, что увеличивает долговую нагрузку.

Центробанк сообщил, что с 1 марта 2024 года будут введены ограничения на доступ к ипотеке для граждан с высокой долговой нагрузкой. Таким заемщикам придется платить более высокие проценты за риски, которые несет банк. Однако конкретные процентные ставки не были уточнены.

Что касается первоначального взноса, аналитик Центробанка Александр Данилов заявил, что минимальный размер первоначального взноса для льготных программ может быть увеличен до 30%, а лимит суммы кредита, на который будет предоставляться субсидия, может быть снижен до шести миллионов рублей. Это может привести к необходимости использования комбинированной ипотеки, где одна часть кредита берется по льготной программе, а другая — по стандартной ставке.

Для покупателей первичного жилья это означает, что чем раньше они смогут заключить ипотечный договор, тем лучше. В следующем году условия получения ипотеки станут менее привлекательными, а в некоторых случаях получить кредит может быть просто невозможно.