Финансовые инструменты для покупки первичной недвижимости

В течение 2023 года ключевая ставка Центрального банка была повышена уже четыре раза. Последнее повышение произошло в октябре, достигнув 15%. Вместе с ней также увеличился средний процент по базовым ипотечным программам, и к декабрю некоторые банки перешли к выдаче ипотечных займов под 16-18%. Несмотря на рост ставок, специалисты отмечают стабильный интерес к покупке недвижимости на первичном рынке, включая приобретение с использованием ипотечных займов. Это объясняется тем, что девелоперы и банки предлагают покупателям выгодные финансовые инструменты, позволяющие совершить сделку по более низкой цене. В этой статье мы рассмотрим эти варианты и определим, когда их использование является выгодным.

Новые финансовые инструменты

Банки и строительные компании начали внедрять новые решения для поддержания уровня продаж. Среди наиболее эффективных решений – траншевая ипотека, комбо-ипотека и ипотека в рассрочку.

Траншевая ипотека

Траншевая программа пользуется особой популярностью среди покупателей. Она позволяет экономить в период нестабильной экономической ситуации. Главное преимущество этой программы заключается в том, что ипотека выдается частями в процессе строительства. Каждый этап строительства сопровождается выплатой определенной суммы. Это позволяет покупателям минимизировать платежи на ранних этапах строительства. Например, на первом этапе может быть выплачено лишь 10% от общей суммы, а остальная часть оплачивается после завершения строительства. Таким образом, ежемесячные платежи на начальном этапе могут составлять всего несколько тысяч рублей.

Такой формат ипотеки подходит для тех, кто снимает жилье и выплачивает ипотеку одновременно, поскольку снижение платежей в период строительства помогает сбалансировать финансовую нагрузку. Траншевая ипотека также подходит для инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду и используют полученные от аренды средства для покрытия ежемесячных платежей.

Недостатком этой программы является требование крупного первоначального взноса, обычно составляющего 25-30% от общей стоимости квартиры. Иногда за пользование траншевой ипотекой банки взимают дополнительную плату в виде увеличения стоимости на 10-20%. Тем не менее, даже с учетом этого увеличения стоимости жилья, ежемесячные платежи обычно остаются ниже.

Комбинированная ипотека

Комбинированная ипотека представляет собой еще один полезный финансовый инструмент, предлагаемый банками. Она заключается в разделении стоимости квартиры на два отдельных кредитных договора. Один из них составляется под льготную программу или государственную поддержку, а другой – под стандартную процентную ставку.

Льготные программы обычно ограничивают сумму кредита до 12 или 18 миллионов. Зачастую, таких средств не хватает, чтобы приобрести желаемую квартиру, и получение всей необходимой суммы под стандартный процент может быть невыгодным. В таких случаях на помощь приходит комбо-ипотека. Этот вид ипотеки позволяет объединить два ипотечных продукта и приобрести квартиру частично по сниженной ставке. Кроме того, вторую часть ипотечного займа может субсидировать застройщик, что делает покупку максимально выгодной.

Для кого это подходит? Идеально подходит для покупателей, выбирающих квартиры дороже 14-15 миллионов рублей, что включает практически все многокомнатные варианты в черте города и 2-3-комнатные квартиры в районах, сформировавшихся до начала нынешнего века.

В чем минусы? Этот формат ипотеки, по сути, лишен серьезных недостатков. Однако, есть сложность: так как человеку выдается два ипотечных кредита, он должен иметь достаточный уровень официального дохода, стабильный заработок и соответствовать строгим требованиям банков.

Субсидирование ставок

Для стимулирования спроса на жилье субсидируются ипотечные ставки, иногда даже до уровня 0,1% и ниже. Однако в этом случае часть затрат все равно перекладывается на покупателя, что может привести к увеличению стоимости квартиры на 10-15%.

Кому это подходит? Этот вариант выгоден для дольщиков, не планирующих досрочное погашение ипотеки и стремящихся снизить ежемесячные платежи. Однако, для тех, кто намерен погасить займ быстрее, данная программа может быть не самой выгодной.

Дополнительные субсидии от банков для клиентов

Для зарплатных клиентов банки предлагают особые условия, чаще всего снижая процентную ставку на 0,4-1,2%. Кроме того, такие заявки рассматриваются быстрее, а объем предоставляемых документов сокращается.

Кому это подходит? Этот вариант идеально подходит для тех, кто работает официально и является клиентом конкретного банка.