Досрочное погашение ипотеки обойдется заемщику дороже

Большинство заемщиков, взявших ипотеку на 15-20 лет, в конечном итоге решают погасить свои кредиты досрочно. Однако, часто такое досрочное погашение обходится им дороже, чем изначально взятый на более короткий срок кредит.

На будущие расходы ипотечного заемщика влияет не столько размер процентной ставки, сколько срок кредитования.

Согласно опросу БН, у большинства банков около 10% заемщиков выплачивают ипотеку за срок до пяти лет. «Сроки кредитования до пяти лет занимают незначительную долю в нашем ипотечном портфеле», — отмечает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка, Владимир Тимофеев. Это связано в основном с размером ежемесячного платежа. Только заемщики с высоким доходом или при небольших суммах кредита могут себе позволить короткий срок кредита.

В среднем российский заемщик предпочитает брать кредит на 15-20 лет. Однако впоследствии подавляющее большинство гасит кредиты досрочно. Некоторые вносят всю сумму сразу, другие регулярно доплачивают банку. Часть заемщиков уже на стадии получения кредита планирует досрочное погашение.

Таким образом, большинству заемщиков подходит краткосрочный кредит. Возникает вопрос: какая стратегия для заемщика будет более выгодной — брать кредит на короткий срок или на длительный с досрочным погашением.

Банкиры считают, что чем дольше их деньги находятся у заемщика, тем выше риски невозвратов, так как он может столкнуться с непредвиденными обстоятельствами, такими как болезнь или потеря работы. Поэтому установлена сложившаяся практика: чем меньше срок выдачи ипотечного кредита, тем ниже процентная ставка.

«При минимальном сроке кредитования устанавливается минимальная процентная ставка среди всех предлагаемых», — подчеркивает директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России, Аркадий Бочарников. «Для заемщиков с сроком кредита не более десяти лет предусмотрено значительное снижение годовой процентной ставки», — дополняет Владимир Тимофеев.

Однако разница между ставками на минимальный и максимальный сроки кредитования обычно не превышает 1-1,5 процентных пункта. Например, в программе «Стандарт» Абсолют Банка разница в ставках для кредитов на пять лет (13,25%) и на 25 лет (13,75%) составляет всего 0,5 пункта.

Таким образом, выгода в ставках для заемщика оказывается незначительной. Намного важнее то, что при длительном сроке значительно возрастает общая переплата по кредиту.

Например, при кредите на 10 лет в размере 2 млн рублей со ставкой 12,5% (без учета страховки) переплата составит 1,9 млн рублей. При аналогичном кредите на 20 лет она уже будет равна 4,3 млн рублей.

Конечно, из разницы в 2,4 млн рублей следует вычесть инфляционную составляющую. Тем не менее разница между 1,9 млн рублей и 4,3 млн рублей выглядит впечатляющей. И выгоды краткосрочного кредитования кажутся очевидными.

Ранее банки взимали комиссию за досрочное погашение кредитов, поэтому выбор ипотеки с как можно меньшим сроком выплат был оправдан. Теперь же любой заемщик может гасить кредиты досрочно без штрафных санкций, и дополнительные выплаты засчитываются в счет погашения основного долга.

Казалось бы, долгосрочный кредит с досрочным погашением должен быть более выгоден, поскольку заемщик имеет дополнительное время для маневра. Он может делать досрочные выплаты, если у него есть избыток средств, или спокойно погашать минимальные суммы в случае финансовых трудностей. «Сегодня досрочное погашение можно осуществлять без ограничений, и заемщики, зная об этом, обычно стремятся установить для себя наиболее комфортные ежемесячные платежи», — отмечает Олег Коркин, заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение».

Однако в половине случаев «длинные» кредиты с досрочным погашением оказываются дороже «коротких». Это происходит потому, что некоторые банки уменьшают только ежемесячные процентные платежи за счет досрочных взносов, не сокращая общий срок кредитования. Иными словами, если кредит взят на 20 лет, после частичного погашения оставшийся долг все равно будет рассчитан на 20 лет. Это невыгодно для заемщика.

Другие банки сокращают общий срок кредитования за счет досрочных выплат, и в этом случае разница между «длинным» и «коротким» кредитом почти отсутствует.

Существует также вторая причина, делающая досрочное погашение менее выгодным. Некоторые банки предоставляют возможность гасить кредиты дифференцированными платежами, в то время как другие предпочитают аннуитетные. По словам Дмитрия Алексеева из банка «Санкт-Петербург», 90% ипотечных кредитов в стране гасятся аннуитетными платежами. Эта система удобнее, поскольку позволяет назначить равные ежемесячные выплаты. Это также позволяет получить более крупную сумму кредита.

Однако каждый платеж по аннуитетному кредиту включает, помимо основной суммы долга, также и сумму начисленных банком процентов. Платежи распределяются таким образом, чтобы в начальные годы в основном погашались проценты, а платежи по основному долгу откладывались на более поздний период.

Более того, как указал Роман Бевзенко, начальник Управления частного права Высшего Арбитражного Суда РФ, если кредит возвращается досрочно, в состав уже уплаченных платежей входят проценты за периоды, когда пользование кредитными средствами еще не осуществлялось.

Таким образом, досрочное погашение часто оказывается не в пользу заемщика.

Тем не менее, банковские специалисты продолжают утверждать, что аргументация Романа Бевзенко неубедительна. На специализированных банковских ресурсах было много обсуждений на эту тему. Тем не менее, уже есть случаи в российской судебной практике, когда заемщики выигрывали дела об «излишне уплаченных процентах».

Таким образом, во многих случаях кредит с возможностью досрочного погашения оказывается для заемщика дороже, чем кредит на более короткий срок.

Интересно, что несмотря на общую либерализацию условий ипотечного кредитования, банки не предлагают рынку новые программы, стимулирующие спрос на короткие кредиты. Для кредиторов такие заемщики оказываются не столь привлекательными.