Эскроу-счета: гарантии покупки квартир в новостройках

Летом 2019 года российские девелоперы перешли на новую схему долевого строительства — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Таким образом, власти решили решить проблему обманутых дольщиков: теперь застройщики не имеют возможности прямого доступа к средствам граждан, а деньги хранятся в банке до момента ввода дома в эксплуатацию. Эскроу-счета — что это и как они защищают интересы покупателей жилья в стадии строительства?

До внедрения новой схемы дольщики перечисляли средства непосредственно застройщикам, что приводило к появлению долгостроев и обманутых покупателей: если застройщик не выполнял свои обязательства, строительство приостанавливалось, и граждане оставались без средств и квартир.

Для решения этой проблемы государство поручило фондам защиты прав дольщиков и девелоперам завершение строительства незавершенных объектов, а также предоставило возможность дольщикам получить денежную компенсацию или альтернативное жилье. Эскроу-счет представляет собой специальный счет в банке, предназначенный для безопасных транзакций между покупателем квартиры и застройщиком. Деньги на этом счете хранятся до выполнения застройщиком определенных условий, таких как сдача дома в эксплуатацию в установленные сроки, указанные в проектной декларации и договоре долевого участия.

Как купить квартиру через эскроу? После получения разрешения на строительство застройщик открывает в банке специальный счет. Покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия и переводит средства на эскроу-счет, где они остаются до выполнения условий договора. Средства перечисляются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию, и банк переводит их на специальный счет застройщика. После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру.

Получить ипотеку на покупку квартиры в новостройке можно в любом банке с подходящими условиями, а эскроу-счет открывается в банке, предоставляющем проектное финансирование строительства. Список таких банков доступен на сайте Центробанка.

Что произойдет в случае банкротства банка или застройщика? Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ), что обеспечивает возврат денег клиентам в случае банкротства банка. Если застройщик обанкротится, покупатель также получит свои средства обратно в полном объеме. В случае задержки ввода дома в эксплуатацию более чем на полгода также предусмотрены меры возврата средств.

Эскроу-счета: преимущества и риски

Несмотря на все плюсы новой схемы долевого строительства, у нее есть и свои недостатки. В конце ноября 2023 года Госдума приняла законопроект, разрешающий использование эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Этот шаг направлен на увеличение защиты средств граждан и расширение доступа к ипотеке в данном сегменте, однако, он также может привести к повышению стоимости загородного строительства.

Плюсы эскроу-счетов:

• Безопасность средств: деньги на эскроу-счете не могут быть арестованы, даже если у дольщика есть задолженности.

Минусы эскроу-счетов:

• Повышение цен на недвижимость: застройщики, получая средства на строительство в кредит от банка, вынуждены компенсировать проценты и расходы по кредиту, что может привести к увеличению цен на жилье.
• Начисление процентов: на эскроу-счетах проценты не начисляются, и их нельзя пополнять.
• Ограничение на доступ к средствам: деньги могут быть возвращены только с эскроу-счета, и невозможно вернуть проценты, уплаченные банку по ипотеке.
• Невозможность досрочного изъятия средств: средства могут быть изъяты досрочно только в случае невыполнения застройщиком обязательств или при задержке ввода дома в эксплуатацию.
• Отсутствие гарантий от затягивания сроков строительства: эскроу-счета не обеспечивают защиту от возможных форс-мажорных ситуаций или проблем в процессе строительства.

В целом, эскроу-счета остаются эффективным инструментом для защиты интересов дольщиков. Даже в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, покупатель не потеряет свои средства, так как они будут возвращены с эскроу-счета. Эта схема также мотивирует застройщиков соблюдать сроки строительства и выпуска жилья в эксплуатацию, так как они будут столкнуться с финансовыми штрафами за задержку.