Как поменять статус недвижимости из жилого в нежилое

Представьте себе ситуацию: вы купили квартиру на первом этаже дома, который еще строится, но за время ожидания ваши планы изменились. Теперь вы больше заинтересованы в том, чтобы открыть здесь кафе или офис, а не просто жить. Но возможно ли изменить статус недвижимости на нежилой? Какие требования должно удовлетворять такое помещение, и куда следует обратиться за помощью? В этой статье мы рассмотрим эти вопросы.

Предыдущие требования к нежилой недвижимости

Несколько лет назад изменение статуса недвижимости было гораздо проще. Для этого требовалось, чтобы помещение не являлось частью жилой квартиры, имело отдельный вход с улицы и не имело обременений третьими лицами. Кроме того, в нем не должны были проживать люди постоянно. В целом, многие квартиры, находящиеся на первом или втором этаже, соответствовали этим требованиям. Именно поэтому, когда несколько лет назад был принят законопроект о запрете хостелов, владельцы таких организаций не особо волновались. Ведь процедура перевода в нежилой фонд казалась достаточно простой, по крайней мере, на первый взгляд.

Для согласования изменений нужно было обратиться в органы местного самоуправления с полным пакетом документов, включая заявление, выписку из Росреестра, копию паспорта и ИНН. Если информация о доме уже была внесена в ЕГРН, то не требовалось предоставлять план этажей и технический паспорт здания. В случае необходимости перепланировки, например, для создания отдельного входа, документы сопровождались проектом переустройства.

Эта процедура могла быть непростой и даже невыполнимой для многих владельцев, но, по крайней мере, казалась достижимой, и многие прибегали к ней.

Современные требования к нежилым помещениям

Несколько лет назад в Законе о Жилищном Кодексе были внесены значительные изменения: теперь не достаточно иметь отдельный вход с улицы, так как новые правила запрещают доступ в помещение через общественные зоны здания. Например, квартира, вход из которой ведет в общий коридор или на лестничную площадку, не может быть переведена в нежилой фонд. А если есть и вход с улицы, и через подъезд, то вторую дверь придется заделать.

Еще одним важным условием является расположение помещения на первом этаже. Если оно находится выше, то под ним также должны быть только нежилые помещения, и под офисом или кафе не должны находиться жилые квартиры.

Для согласования этих изменений собственники должны предоставить в местную администрацию согласие общего собрания собственников жилья , а также согласия всех собственников квартир, которые примыкают к помещению.

Что считается примыкающим помещением?

Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, примыкающим считается любое помещение, которое имеет хотя бы одну общую стену с квартирой или расположено сверху/снизу от нее. Получение согласия владельцев этих помещений обязательно и должно быть оформлено в письменной форме, с заверением подписей.

В письме должны быть указаны ФИО и паспортные данные (для физических лиц), а также реквизиты, ИНН и ОГРН (если владелец — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель). Также необходимо предоставить информацию о законности права собственности, включая номер свидетельства, копию выписки из Росреестра и т.д.

Собрание жильцов и трудности получения протокола общего собрания собственников

Одной из основных проблем при смене статуса является необходимость собрать всех жильцов для получения согласий. Это может оказаться особенно сложным, если вы планируете открыть гостиницу, ресторан или магазин, так как потребуются разрешения на изменение назначения помещения и ведение конкретного бизнеса, а также, возможно, переустройство помещения (например, строительство отдельного входа).

Чтобы получить согласие, вам нужно собрать всех собственников примыкающих квартир и помещений, как минимум две трети владельцев квартир из вашего подъезда и 50% плюс еще одного владельца из всех остальных подъездов. При этом все они должны выступить «за», иначе вам придется привлекать еще больше людей.

Почему перевод в нежилой фонд — сложная процедура?

Эта процедура сделана намеренно сложной властями, чтобы избежать ее злоупотребления. Как отмечал Илья Осипов, член комитета ЖКХ, часто перевод помещения в нежилой фонд может негативно сказаться на соседях и привести к снижению стоимости их недвижимости. Кроме того, коммерческие помещения могут быть источником лишнего шума и других проблем для жильцов.

Вывод для предпринимателей: приобретайте коммерческие помещения

Если у вас есть планы изменить статус недвижимости на первом этаже, размышляйте о приобретении коммерческого помещения. Хотя они могут быть дороже, они не только избавят вас от сложной процедуры перевода, но и предоставят более удобные условия для вашего бизнеса, такие как большие окна, адекватная мощность и соблюдение пожарной безопасности.