Правила проведения перепланировки
Феномен XXI века в российском строительстве — в развитых странах уже десятилетия назад осознали, что туалет должен быть ближе к спальне, нежели к кухне, но российские застройщики до сих пор размещают санузел вблизи кухни. Это кажется особенно нелепым, если учесть, что кухонное пространство зачастую предполагает интеграцию с обеденной зоной. Поэтому неудивительно, что по статистике две трети покупателей недвижимости в России мечтают хотя бы об одной перенесенной стене. А если удаление стены между туалетом и кухней может лишь ухудшить ситуацию, то изменения в других частях квартиры не так критичны.
«Примерно в 70% случаев на вторичном рынке жилья владельцы квартир приступают к перепланировке,» — говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. «Застройщик не может предусмотреть все тонкости, поэтому каждый человек стремится изменить квартиру по своему вкусу. Например, кто-то мечтает о комнате размером 50 кв.м». Согласно оценкам экспертов, чаще всего россияне добавляют стену в однокомнатные квартиры, чтобы создать детскую или кладовую. В этом случае они часто сносят стены в кладовой и объединяют кухню с гостиной в старых «хрущевках». Часто лишней оказывается вытяжка на кухне, которую некоторые владельцы убирают, фактически «перекрывая кислород» для соседей снизу.
Хотя многие делают перепланировку самостоятельно, этот процесс не только технически сложен, но и требует бюрократических формальностей: владелец должен уведомить об изменениях в квартире. «Процедура перепланировки в основном зависит от проектно-инвентаризационного бюро,» — объясняет заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. «Нужно составить проект, согласовать его в комиссии, выполнить перепланировку, подготовить акт и подать все документы в Росреестр. ПИБы предоставляют услуги по составлению проектов и самих перепланировок, но их цены соответствуют рыночным.»
Не все изменения и дополнения в квартире можно производить по своему желанию. Согласно нормативам, запрещается устанавливать двери в общественных коридорах и на лестничных площадках. Внутри квартиры нельзя перемещать кухню в жилую комнату или размещать санузел над помещениями, где проживают соседи, так как для санузла требуется более высокий уровень гидроизоляции. Также запрещено вмешиваться в системы вентиляции или замуровывать газовые трубы, чтобы обеспечить доступ к ним. Запрещено также увеличивать площадь комнаты за счет объединения с лоджией.
Существуют также требования к новым стенам, включая нормы освещенности и инсоляции помещений. «Комнаты должны иметь окна, при этом ширина комнаты не должна быть менее 2,20 м, а общая площадь – не менее 12 кв.м», — отмечает Владимир Спарак.
Мало кто задумывается о том, что даже установка электрической плиты вместо газовой, перемещение электрических сетей или превращение ненужной ниши в шкаф считается перепланировкой. Это меняет жилую площадь квартиры, и если не отразить такие изменения в документах, то будет затруднительно сдать квартиру в аренду или продать ее.
Перепланировка может причинить вред и в случае, если владелец не планирует покидать квартиру. «Рискуя начать перепланировку, владелец рискует тем, что соседи могут подать жалобу, и ему придется прекратить работы и согласовать проект», — поясняет Владимир Спарак. «Также предусмотрены штрафы за перепланировку. И, конечно же, владелец обязан вернуть все к первоначальному состоянию за свой счет. Однако, к счастью, в отличие от Москвы, у нас пока не было таких масштабных конфликтов с соседями».
Стоимость перепланировки зависит от многих факторов. Например, при перемещении стены в квартире эконом-класса это может обойтись несколькими десятками тысяч рублей, в то время как в элитном сегменте цена может быть бесконечной. Сроки согласования документов могут варьироваться от одного месяца до полугода. Обращение в специализированное агентство может увеличить стоимость процесса на 30%, но агентство может взять на себя всю бумажную работу.
Самым простым способом запланировать квартиру под собственные предпочтения является согласование плана помещений с застройщиком еще на этапе начала строительства дома.
«На первичном рынке возможно заранее обсудить с застройщиком планировку», — отмечает Ольга Литвиченко. «Это можно сделать только на ранних стадиях, например, при покупке квартиры на 7-м этаже, когда в доме строится только 2-й этаж. Такая практика часто применяется в домах бизнес-класса. Однако цена этой услуги будет определяться застройщиком индивидуально».
«Процесс согласования перепланировки при покупке квартиры в новостройке становится проще лишь в том случае, если предпринять это на этапе проектирования дома, что встречается довольно редко», — соглашается Владимир Спарак. «Чаще всего покупатель принимает решение о внесении изменений уже после завершения проекта, и стоимость такой перепланировки практически сравнивается с изменениями на вторичном рынке. Возможно, это будет немного дешевле, так как строители сразу внесут изменения в свои документы, что упрощает процесс. Некоторые застройщики, действительно, предлагают эту услугу. Однако, к окончанию строительства цены почти не отличаются, а иногда даже могут быть выше, чем на вторичном рынке, из-за интересов застройщиков».
При перепланировке квартиры существуют строгие правила: необходимо оставить нетронутыми несущие стены, кухню и санузел. «Перепланировка – это не самое простое занятие, но основное внимание уделяется расположению ванны и туалета, в то время как остальные части квартиры меняются относительно легко», – подтверждает Ольга Литвиченко.
Однако, если квартира является муниципальной, то для перепланировки потребуется согласие всех зарегистрированных в ней жильцов. Если же дом, в котором расположена квартира, является памятником архитектуры, то владелец квартиры должен будет доказать, что его действия не повредят архитектурное наследие.
«На данный момент можно отметить, что существует избыточная жесткость в требованиях к перепланировке», – отмечает Владимир Спарак. «Это в частности связано с большим числом нелегальных действий. Например, незаконная перепланировка может возникнуть даже в случае установки шкафа-купе. Также сюда относится проблема с застекленными балконами. Иногда дома сдаются с застекленными балконами, и впоследствии покупателям приходится оплачивать штрафы в административных органах за несанкционированное остекление балкона».
Таким образом, владельцу квартиры на данный момент разрешается только перемещать мебель внутри помещения. Квартира — это недвижимое имущество, и оно должно оставаться неподвижным.
